人类社会迎来剧变期，新商业领袖们在思考什么？

　　业主的车居然进不了自己家的小区，原因是开发商对车位搞“只售不租”——要么买动辄几十万的车位，要么接受越来越高的租金，要不然车子就不让进小区。以北京永靓家园来说，地下车位均价32万元/个，相当于房价的1/10。2021年3月入住时，业主的车辆可以免费停在地下停车场，但是到了当年4月1日，地下停车场开始交付使用，未购买车位的业主被禁止开车驶入小区。在业主向有关部门投诉之后，开发商只同意拿200个车位中的90个用来出租，但是租金高得惊人：产权停车位租金为1050元/月（包括120元的管理费）。

　　车位“只售不租”的问题再一次引发舆论关注，事实上这也是全国性的老大难问题，可以在网上检索到非常多有关“开发商车位‘只售不租’该怎么投诉”的帖子。在具体个案引发冲突之后，相关职能部门的介入也只是“劝导”开发商“租售并举”，并没有拿出强制性的手段。

　　按一般的法理模式分析，“归属”于开发商的车位、车库，愿意租还是愿意出售，都属于开发商的权利，但是在中国特殊的房地产开发模式之下，车位的“产权”有其特殊性。开发商从政府那里获得土地使用权利，建设房屋之后，再分户室、按面积分割卖给业主，形成复杂的建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（《民法典》第271条）。建筑物区分所有权，意味着业主不仅对建筑的专有部分（房产证所登记的房产）享有绝对的所有权，还对小区的共有部分享有共有、共管的权利，这既是一种所有权，也是一种基于财产的成员权、公共管理权。

　　《民法典》第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。基于小区共同管理的原则，哪怕是产权归属于开发商的车位，其权利的行使也是受严格限制的，必须首先用于满足业主的需要，而不是用于营利。车位是一种使用目的受到法律严格约束的财产，不同于一般可以自由买卖、租赁的商品。《民法典》还规定，车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　明白了车位服务于业主的公共属性，有别于普通财产的排他性权利，也就该明白“只售不租”行为并不是在行使财产权，而是可能妨害了业主对于小区的共有、共管的权利。

　　一些开发商出于尽快回笼资金的目的，对于明显不敷使用的车位标了高价，其实就是利用小区里的天然垄断地位坐地起价，在收取高房价之后向业主攫取第二遍利润。另外，开发商（前期物业）利用手中的小区管理权，通过不买车位就不让业主车辆进小区、提出畸高的租金等小动作逼业主就范，可以说，这样的做法本身就是市场失灵的产物。但是，目前对于“只售不租”是否构成违反《民法典》第276条——没有“首先满足业主的需要”，司法政策还不是特别明确。不过，目前已经有若干法院判决“只售不租”政策违法。

　　希望这个老大难问题，不要一直拖下去，职能部门要拿出改革的勇气。过去30多年来房地产的高歌猛进，留下不少严重侵害消费者权益的积弊，比如“茶水费”“建筑面积”等，在“房住不炒”的新时代里，车位“只售不租”的老问题也该得到全面清理。（沈　彬）